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O Código de Defesa do Consumidor, conhecido popularmente como CDC, estabelece literalmente que Consumidor é todo aquele que utiliza um bem ou serviço como destinatário final. Conclusão taxativa e que não gera muitas dúvidas, correto? Errado! Ao que parece, quando o assunto é venda e compra de imóveis, esse conceito está sendo utilizado de maneira incorreta.  

O Poder Judiciário está julgando por atacado, sem a análise cuidadosa, e necessária, de cada situação. Se uma pessoa adquire três lotes em um loteamento popular, com o intuito único e absoluto de aguardar uma valorização daquele loteamento para revender os imóveis futuramente, esse cidadão é um Consumidor ou um Investidor? Pelo conceito do CDC, que é o que deve ser analisado, ele é claramente um Investidor, já que não é e nem será destinatário final do produto por ele adquirido. O STJ já cedeu a esse entendimento e os doutos Ministros daquela Casa já enxergam com mais clareza a situação.  

Porém, essa não é a realidade dos Tribunais de Justiça estaduais, que por vezes julgam “no automático” e em ações de rescisões contratuais, conhecidas hoje como “Distratos”. Estes aplicam de maneira equivocada a Súmula 543 do STJ, que textualmente informa apenas sobre as Promessas de Compra e Venda. A Súmula não dispõe sobre Compra e Venda pura e muito menos sobre Compromisso de Compra e Venda, que estejam sobre o manto do CDC.  

Todavia, se o adquirente é um Investidor e não um Consumidor, como pode ser aplicada a Súmula em questão, extremamente conhecida no mercado imobiliário? Não pode ser aplicada!! Nessa situação não há relação de consumo, mas sim uma relação civil, e como tal, deve ser tratada sem a guarida do princípio da proteção consumerista estabelecido no CDC.  

Segundo o Desembargador Werson Rêgo, do TJ/RJ, a questão é simples de ser analisada, não sendo necessariamente primordial a compra por um adquirente de mais de um imóvel para demonstrar se ele é Consumidor ou Investidor. O desembargador, de maneira clara, objetiva e direta, assim como deve ser o Direito, distingue as duas espécies de compradores da seguinte maneira: o consumidor quer continuar com o contrato, mas não pode independentemente do motivo: perdeu o emprego, ficou doente, não vem ao caso. Já o Investidor pode, mas não quer continuar com o imóvel.  

É este último que deve ser punido pelo ordenamento jurídico, pois claramente está brincando de firmar instrumentos contratuais. Não o consumidor puro e verdadeiro. Entretanto, ao que parece, tal entendimento, amplamente difundido no Brasil, ainda não chegou ao conhecimento de nossos julgadores. Nos resta aguardar e torcer!

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Diego Amaral é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-GO, Conselheiro Jurídico da CBIC, diretor jurídico do Codese, Conselheiro Consultivo do Ibradim e professor.