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Jan29

Mercado imobiliário

Taxa de condomínio por fração ideal, está correto?

A fração ideal pode ser definida como a quota parte ou proporção que o titular da unidade autônoma é proprietário referente as partes comuns do condomínio.

Dispõe o Código Civil no art. 1.331, § 3º, que a cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

O condômino é proprietário de uma quota parte do terreno e das partes comuns, representada pela fração ideal, que pode ser identificada em forma decimal ou ordinária (ex. 0,05 ou 1/20).

A controvérsia cinge sobre o rateio das despesas do condômino em razão da fração ideal de cada unidade autônoma, e não, pela divisão igualitária entre as unidades existentes no condomínio.

O impasse nos condomínios decorre que, em regra, as unidades autônomas (apartamentos) maiores possuem frações ideais maiores, e por consequência pagam um valor superior de taxa de condomínio.

A insurgências dos proprietários das unidades autônomas maiores está pautada que o tamanho do imóvel não influencia na utilização das áreas comuns ou serviços do condomínio, que por esse motivo deveriam as despesas serem rateadas em quotas idênticas para todas unidades independentemente do tamanho da unidade.

Ocorre que o Código Civil no art. 1.336 determinou que são deveres dos condôminos, contribuir para as despesas na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

Na mesma linha o Tribunal de Justiça de Paraná consignou que a cobrança da contribuição condominial proporcionalmente à fração ideal de cada unidade é, via de regra, perfeitamente válida, a menos que se caracterize o enriquecimento sem causa no caso concreto, ou qualquer tipo de abuso de direito (TJPR - 0030415-93.2010.8.16.0001).

O Superior Tribunal de Justiça na mesma linha possui o entendimento firmado que é obrigatória a observância do critério de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na respectiva convenção do condomínio, especialmente quando o critério eleito é justamente aquele previsto como regra geral para as hipóteses em que ausente tal estipulação (REsp. 961.581 – STJ).

Resumindo, o rateio das despesas do condomínio em razão da fração ideal de cada unidade autônoma é regra válida e aplicável, salvo previsão diversa na convenção do condomínio, entendimento esse, corroborado pelos Tribunais do país.


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